İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiraya verenin veya kanunda belirtilmiş yakınlarının, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan konut veya çatılı işyerine gereksinimi doğabilir. Böyle bir durumda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI

1) Kiralanan taşınmaza ihtiyaç olmalıdır.

TBK madde 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Görüleceği üzere kanunda yalnızca kiraya verenin ihtiyacından bahsedilmemiştir. Bu durumda kiraya verenin yakınlarının ihtiyacı olması halinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.

TBK madde 350’nin devamında; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği belirtilmiştir.

TBK madde 351 uyarınca; kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisinin veya yakınlarının kiralanana ihtiyacının olması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.

2) İhtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ile kiracının tahliyesi için kiralayanın ihtiyacının; gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Açılacak davada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı için delillerin hukuka uygun ve davayı ispatlar nitelikte olması önem arz etmektedir. Bu konudaki değerlendirme mahkeme tarafından yapılacaktır.

Uygulamada düşük kira bedelinin arttırılması, kiracının rahatsız edilmesi ya da kiracı ile yaşanılan problemler nedeniyle, aslında kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı olmamasına rağmen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Böyle bir durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmaması nedeniyle dava reddedilecektir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması durumlarına, makalemizin devamında Yargıtay kararları ile örnekler verilmiştir. Ancak ihtiyacın varlığı, yalnızca verilen örneklerle sınırlı olmayıp durum ve koşullara göre ayrıca değerlendirilmelidir.

3) İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, süresinde açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

TBK madde 347 hükmünde; konut ve çatılı iş yeri kiralarında 1 yıl süre ile yapılan kira sözleşmesi sonunda kiracının en az 15 gün önceden sözleşmenin sona ereceğine ilişkin bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl süre ile uzatıldığının kabul edileceği belirtilmiştir. Dolayısıyla yenilenen dönemler için yine 1 yıllık sürenin sonundan itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir.

Örneğin 01.01.2014 tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle sona erdirilebilmesi için 01.01.2015 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde davanın açılması gerekmektedir. Ancak kiraya veren en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.

Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açacağı dava ise, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde durumu ve ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında belirtilen süre uyarınca da sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açabilecektir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI İHTARNAME GÖNDERMEK ŞART MIDIR?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak TBK madde 353 uyarınca; kiralayan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi içerisinde dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış olacaktır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

İhtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilen taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemeyecektir. Yeniden inşa ve imar durumlarında da eski kiracının öncelik durumu vardır. Öncelik durumu sona erdirilmeden yeni bir kişiye kiraya verilemeyecektir. Aksi halde kiraya veren eski kiracısına, en son ödenmiş olan bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödeyecektir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Evliliğe dayandırılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında evliliğin gerçekleşmiş ya da bu konuda ciddi bir hazırlığın olması gerekmektedir;

"İhtiyaca dayanan tahliye davalarında tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması, doğmuş bir ihtiyacın bulunması gerekir. Dairemizin yerleşen içtihatlarına göre evliliğe dayandırılan ihtiyaç iddiası için tahliye kararı verilebilmesi için evliliğin gerçekleşmiş olması, ya da bu konuda ciddi bir hazırlığın yapılmış olmasına bağlıdır.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2004/763 E. 2004/1100 K. 24.02.2004 T.)

Reşit olan kişinin evlenmesine gerek olmaksızın ailesinden ayrı yaşamak istemesinin ihtiyaç olarak değerlendirilmesi gerektiği;

"Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir."

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/3380 E. 2016/3343 K. 24.04.2016 T.)

Yurt dışından kesin dönüş yapan kiraya verenin bu durumu ispatlaması halinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının kabulü gerektiği;

"Bir kimsenin Türkiye'ye kesin dönüş yaptığının kabul edilebilmesi için; pasaportuna, bulunduğu yerdeki Türk Konsolosluğu veya Maliye ve Gümrük Bakanlığı veya Merkez Bankası tarafından "kesin dönüş yapmıştır" şeklinde kaşe vurdurulması gerekir. .... kesin dönüş yapmışsa ihtiyacın varlığı kabul edilerek kiralananın tahliyesine aksi halde davanın reddine karar verilmek gerekirken"

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 1995/7908 E. 1995/8072 K. 14.09.1995)

Kiraya verenin iş yerinin var olmasına rağmen ihtiyaç nedeniyle iş yerinin tahliyesini talebi halinde izlenecek inceleme hakkında;

"Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddelerine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir. Somut olayda; davacı, halen kirada kırtasiye işini yürüttüğünü beyan ettiğinden, mahkemece dava konusu kiralanan taşınmaz ile davacının halen kiracı olarak faaliyetini sürdürdüğü taşınmaz karşılaştırılarak hangisinin daha üstün nitelikte olduğu tespit edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken"

(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8534 E. 2018/509 K. 23.01.2018 T.)

Yeni malik; ihtiyaç sebebiyle açacağı davada uyacağı süreler ve usul;

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/8404 E. 2015/8515 K. 15.10.2015 T.)

Kiracının yalnızca ihtarname üzerine tahliyesi halinde TBK m. 355 uyarınca tazminat talep edemeyeceği;

"Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken,"

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6530 E. 2015/10458 K. 26.11.2015 T.)