KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ - TBK 316 HÜKMÜNE AYKIRILIK VE SONUÇLARI

Kiracı, kiralananı kullanırken özenle ve komşulara saygıyla davranmakla yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırılığı ile aşağıda belirtilen durum ve şartların oluşması halinde KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ söz konusu olabilir.

ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCUNA AYKIRILIK HALLERİ

Kiracının özenle kullanma yükümlülüğünün kapsamının geniş anlaşılması gerekmektedir. Kiracının, kiralananı özenle kullanıp kullanmadığı dürüstlük kuralına göre belirlenecektir. Özenle kullanım, her durum ve koşula göre ayrıca değerlendirilmelidir. Yükümlülüğe aykırılık hallerine birkaç örnek vermek gerekirse; kiralananın, taraflar arasındaki anlaşmaya uygun şekilde kiracı tarafından kullanılması gerekmektedir. İstisnaları olmakla birlikte örneğin ev olarak kiralanan bir yerin iş yeri olarak kullanılması söz konusu borca aykırılık oluşturacaktır.

Taraflar arasında özel olarak getirilen sınırlamalara da kiracı tarafından uyulması gerekmektedir. Örneğin kiracıların sayısı yönünden getirilen sınırlamaya uyulmaması, borca aykırılık oluşturacaktır. Birkaç günlüğüne konutunda misafir ağırlayan kiracının, kişi sayısı yönünden taraflar arasında konulan sınırlamaya uymadığından bahsedilmesi hayatın olağan akışına aykırıdır. Önemli olan, kiracının sürekli bir şekilde anlaşmaya aykırı davranışta bulunmasıdır.

Bir başka örnek vermek gerekirse kural olarak, konut ve çatılı iş yeri kiralarında alt kira sözleşmesi yapılması yasaktır. Bunun istisnası ise kiraya verenin yazılı olarak alt kiracı almaya rıza göstermesidir. Böyle bir rıza bulunmazken, kiracının alt kiracı alması, kullanma borcuna aykırılık oluşturur.

Yine kiracının Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan yükümlülüklere uygun davranması, kullanım borcunun bir gereğidir. Kullanıma ilişkin taraflarca sözleşme ile başkaca yükümlülükler de belirlenebilir.

Kiracının özenle kullanım borcuyla birlikte komşulara saygılı davranma yükümlülüğü de bulunmaktadır. Yine bu yükümlülükte durum ve koşula göre değerlendirilmelidir. Bu yükümlülüklere aykırılık durumlarında KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ gündeme gelecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE SONA ERDİRİLMESİ

Kiracının özenle kullanım veya komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne uymaması halinde konut ve çatılı iş yeri kirası dışındaki kiralarda herhangi bir ihtarda bulunulmadan kira sözleşmesi yazılı bildirimle sona erdirilebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren; aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği konusunda 30 günlük süre vererek ihtarda bulunacaktır. Ancak kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya yükümlülüğe aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.

Yapılacak bildirime ve talebe göre mahkemeden, tazminat, eski hale getirme, kiracının akde aykırılığı nedeniyle sözleşmenin feshi veya tahliye talebi ile dava açılabilecektir. Dava, olayın oluş şekli ve sonuçları, davacının talebi ve akde aykırılık hallerinin sonuçlarına göre açılabilecektir.

MAKALE İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

- Kiracı ve Kiraya Veren Arasında Ceza Davaları Bulunması:

Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, Izmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK'nın 256/2. (TBK'nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.

(Yargıtay HGK E. 2017/6-1770 K. 2021/1738 T. 23.12.2021)

- Akde Aykırılığın Bizzat Kiralananın Kullanımıyla İlgili Olması Gerektiği:

Taraflar arasında düzenlenen ve karşı konulmayan 27.7.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşmede davalı, davacı belediyeye ait 1 ve 2 nolu hizmet binalarında bulunan çay ocaklarının kiracısıdır. Sözleşmenin özel şartlarının "altıncı maddesinde her türlü onarım ve bakım giderleriyle elektrik, su alınması halinde buna ilişkin giderler elektrik ve su ücretleri kiracıya aittir, tadilat yapamaz. Tadilat için belediyeden izin alınması gerekir". "Dokuzuncu maddesinde ise, kiracı işletmeye açtığı yeri temizlik, sağlık kuralları ve bu konuda konmuş bütün yönetmeliklere uygun olarak çalıştırmak zorundadır. Çalışacak personelinin tümü mavi kumaştan yapılan ceket tipindeki sol göğüs üstünde tek, altta iki büyük cep olacak şekilde birer ceket giyecekler ve sol göğüs üstünde adı soyadı yazılı birer rozet takacaklardır" hükmüne yer verilmiştir. Akde aykırılığın kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Davacının iddia ettiği, ihtar ve dava dilekçesinde belirtilen hususların kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili bulunmadığından davanın reddi gerekirken, bundan zühul ile yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

(Yargıtay 6. HD E. 2004/2563 K. 2004/2668 T. 12.04.2004)

- Kiracının Kiralananı Açıktan Fena Kullanımı Halleri:

Olayımıza gelince; davalı, taraflar arasında düzenlenen 15.4.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralananda kiracı olup, hakkında Manisa 4. Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2012/131 esas sayılı dosyası ile müşteki F.S.P.'in şikayeti üzerine Haziran 2012 ayında fuhuşa teşvik, fuhuş yaptırmak ve aracılık etmek suçlarından kamu davası açılmıştır. Bu nedene dayalı olarak da davacı, 24.8.2012 tarihinde açtığı işbu dava ile kiralananın tahliyesini talep etmiştir. 6098 sayılı TBK.nun 316/3 maddesinde belirtildiği üzere kiracı, kiralananı açıktan fena kullanmak suretiyle akde aykırı davranırsa kiralayan, kiracıya ihtarname tebliği gerekmeden tahliye davası açma hakkını kazanmış olur. Yasada hangi hallerin fena kullanma olduğu açıkça belirtilmemiş olmakla birlikte Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulaması ile kiralananda yangın çıkartmak, kiralananı randevu evi olarak kullanmak, kumar oynatmak, kiralayan veya ailesine hakaret etmek vb. açıktan fena kullanma hallerinden sayılır.

(Yargıtay 6. HD E. 2012/18614 K. 2013/1616 T. 05.02.2013)